Σε μία περίοδο ιδιαίτερα δύσκολη, εξαιτίας της πολιτικής των κυβερνήσεων που φτωχαίνουν εξαθλιώνουν τον Λαό και αυγατίζουν τα κέρδη των λίγων με την παρατεταμένη ακρίβεια και την ενεργειακή κρίση, το ζήτημα των αυξήσεων στις αντικειμενικές αξίες ήρθε να προσθέσει έναν ακόμη βραχνά στους κατοίκους της πόλης.
Αγ. Ι. Ρέντη και την επαναφορά τους σε αυτές που ίσχυαν την 31/12/2021 καθώς και την
επανεξέταση του συντελεστή παλαιότητας για τις κατοικίες άνω των 50 ετών .
https://diavgeia.gov.gr/doc/6%CE%97%CE%92%CE%9D%CE%A9%CE%9A%CE%91-2%CE%91%CE%A6?inline=true
Το Δημοτικό Συμβούλιο αφού έλαβε υπόψη:
1. Το με αρ.πρωτ. 1201/12-1-2023 εισηγητικό έγγραφο του Αυτοτελούς Τμήματος Ιδιαίτερου
Γραφείου Δημάρχου, Ειδικών Συνεργατών, Συμβούλων, Επιστημονικών Συνεργατών &
Εθελοντισμού, με το οποίο προτείνεται η συζήτηση του θέματος και έχει ως εξής:
Έχοντας υπόψη :
1. Τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43/Α/5-4-1982) όπως συμπληρώθηκε με το
άρθρο 51 του Ν. 5000/2022 (ΦΕΚ 226/Α/9-12-2022)
2. Την Κοινή Υπουργική Απόφαση 57732/21 (ΦΕΚ 2375/Β/7-6-2021).
3. Το με αρ. πρωτ. 181692/12-12-2022 έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών σχετικά με τη
δυνατότητα υποβολής γνώμης του Δημοτικού Συμβουλίου επί των αντικειμενικών αξιών
ακινήτων
Εδώ και πολλά χρόνια έχουν διατυπωθεί σοβαροί προβληματισμοί σχετικά με τον υπολογισμό των
αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών.
Το σύστημα καθορισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων εδραιώνεται στην ελληνική
πραγματικότητα με τον Νόμο 1249/1982, ο οποίος θεσπίστηκε για την καταπολέμηση της διαφθοράς, την
ενίσχυση της οικονομίας και την σταδιακή κατάργηση της κερδοσκοπίας.
Σκοπός λοιπόν του παραπάνω νόμου ήταν τόσο η αγοραία όσο κι η αντικειμενική αξία, παρά τη
διαφορετική αφετηρία τους, να στοχεύουν αμφότερες στην προσέγγιση της πραγματικής αξίας υπό
συνθήκες τέλειας αγοράς, ώστε οι φορολογητέες αξίες να είναι πραγματικές κι όχι πλασματικές.
Η αντικειμενική αξία στην Ελλάδα καθορίζεται με Υπουργική Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών. Το
Υπουργείο Οικονομικών καθορίζει για όλη την ελληνική επικράτεια τιμές ζώνης (ΤΖ), δηλαδή ενιαία τιμή
αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο που βρίσκεται στην ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης, αναφέρεται στην
συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας, καινούριας
κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α’ όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο». Η
φορολογητέα αξία του συγκεκριμένου ακινήτου προκύπτει ύστερα από πολλαπλασιασμό με συντελεστές
που ο νόμος θεωρεί ότι επηρεάζουν την αξία του ακινήτου.
Σημαντικότεροι από αυτούς είναι: α) Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), β) Συντελεστής
πρόσοψης (1,00 για πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο, 1,05 για προσόψεις σε δύο ή περισσότερους δρόμους
ή σε δρόμο και πλατεία και 0,80 αν δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο), γ) Συντελεστής εμπορικότητας και
ορόφου (αν ο συντελεστής εμπορικότητας είναι μεγαλύτερος ή ίσος του 1,5 και μικρότερος του 3
εφαρμόζεται συντελεστής ορόφου 0,60 για το υπόγειο, 1,20 για το ισόγειο, 1,10 για τον 1ο όροφο, κλπ.),
δ) Συντελεστής επιφάνειας κυρίων χώρων (1,10 για επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 25 τ.μ., 1,05 για
επιφάνεια μεγαλύτερη των 25 τ.μ. και μικρότερη ή ίση των 50 τ.μ, ε) Συντελεστής παλαιότητας (0,90 από
1 έως 5 έτη, 0,80 από 6 έως 10 έτη, κλπ.) στ) Συντελεστές ειδικών συνθηκών (0,80 για διατηρητέο κτίσμα,
0,75 για απαλλοτριωτέο ακίνητο και 0,40 για ημιτελές κτίσμα).
Πριν την αναφορά των προβλημάτων που υπάρχουν στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας αξίζει να
αναφέρουμε ότι με βάση το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής, κάθε αύξηση των αντικειμενικών αξιών
παρουσιάζει αύξηση στα παρακάτω στοιχεία: Φ.Π.Α. του κόστους κατασκευής, Φ.Π.Α. της μεταβίβασης,
3
Φόρο Εισοδήματος, Συμπληρωματικό Φόρο, Χαρτόσημο και Ο.Γ.Α. Χαρτοσήμου, αντικειμενική δαπάνη
διαβίωσης (τεκμήριο διαβίωσης), Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.),
Φόροι Δωρεών, Κληρονομιών και Γονικών Παροχών, Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε., Ειδικό Φόρο Ακινήτων των υπεράκτιων
– offshore εταιριών.
Συνεπώς είναι γεγονός ότι μετά από κάθε αύξηση των αντικειμενικών αξιών προκύπτει μια αλυσιδωτή
και έμμεση αντίδραση που επιδρά σημαντικά στην αγορά ακινήτων.
Έχοντας ως κοινή παραδοχή ότι τα ακίνητα είναι ιδιαίτερα σύνθετα περιουσιακά στοιχεία λόγω της
τεράστιας ποικιλομορφίας τους, ο προσδιορισμός της αξίας τους βάσει γενικών και μόνο κριτηρίων
κρίνεται πολύπλοκος. Εξάλλου, στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας δεν λαμβάνονται υπόψη
ειδικές παράμετροι εμπορικότητας του ακινήτου όπως θέα, κτηριακή κατάσταση του ακινήτου,
περιβαλλοντικοί παράγοντες / ενεργειακή αναβάθμιση, συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση, πολεοδομικές
αυθαιρεσίες κλπ.
Ένα άλλο μεγάλο πρόβλημα με την εφαρμογή των Αντικειμενικών Αξιών είναι ότι δεν λαμβάνει άμεσα και
σημαντικά υπόψη την μεταβλητότητα των αγορών (οικονομικές / πολιτικές κρίσεις, τάσεις της αγοράς,
γεωπολιτικές αναταραχές κλπ). Παράδειγμα αποτελεί η παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008, η κρίση
χρέους της Ελλάδος το 2009, η έντονη πολιτική κρίση του 2015, η περίοδος της πανδημίας 2020-2021 και
η εισβολή στην Ουκρανία το 2022.
Με απλά λόγια, ύφεση στην παγκόσμια ή ελληνική οικονομία, συνεπάγεται και ύφεση στη κτηματαγορά,
στην πλειονότητα των περιπτώσεων. Υφίσταται δηλαδή έντονα το φαινόμενο οι εμπορικές αξίες να είναι
μικρότερες των αντικειμενικών. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα και την αποθάρρυνση των
ενδιαφερομένων – αγοραστών, καθώς επιβαρύνονται με φορολογία (ποσοστό επί της αντικειμενικής
αξίας) υψηλότερη, που δεν αντιστοιχεί στην πραγματική – συμφωνηθείσα τιμή μεταξύ αγοραστή και
πωλητή.
Τέλος, ένα ακόμα σημαντικό πρόβλημα στον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών είναι ότι η
απομείωση της αντικειμενικής αξίας με βάση της παλαιότητα των ακινήτων (συντελεστής παλαιότητας)
σταματάει στα 26 έτη (Συντελεστής 0,60). Το πρόβλημα κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό στις περιοχές του
Δήμου μας που η μεγαλύτερη οικοδόμηση έχει πραγματοποιηθεί την δεκαετία του 60’-70’, ενώ συνολικά
η πόλη μας έχει πολύ παλαιό απόθεμα κατοικιών με κάποιες (προσφυγικές κατοικίες) πριν από το
1930. Με απλά λόγια είτε το ακίνητο είναι ηλικίας 60 ετών είτε 26 ετών, η απομείωση είναι ίδια. Αν
συνεκτιμηθεί ότι ένα πολύ σημαντικό ποσοστό του κτιριακού αποθέματος της χώρας (πάνω από το 70%)
έχει κατασκευαστεί πριν από το 1995, είναι προφανής η στρέβλωση που δημιουργείται.
Όπως γνωρίζετε, η Νίκαια είναι μια προσφυγική πόλη που κτίστηκε τη δεκαετία του 1920 και ένα πολύ
μεγάλο μέρος των κατοικιών αυτών είναι συνιδιοκτησίες που δεν μπορούν να οικοδομηθούν εξ αρχής.
Για να καταστεί δυνατόν τα πολλά Προσφυγικά της πόλης να επισκευασθούν ή να οικοδομηθούν, θα
πρέπει να είναι χαμηλή η τιμή αγοράς, άλλως αυτό καθίσταται τελείως ασύμφορο. Η αύξηση των
αντικειμενικών αξιών ως εκ τούτου είναι υπέρμετρη και αναντίστοιχη με τις εμπορικές αξίες.
Ο Ρέντης έγινε Δήμος από τα συγκροτήματα των εργατικών κατοικιών που κτίστηκαν εκεί τη δεκαετία του
1950. Έξι συγκροτήματα με περισσότερες από 1000 κατοικίες συνολικά αποτελούν μέχρι σήμερα το
μεγαλύτερο κτιριακό απόθεμα της πόλης. Αν σε αυτές προστεθούν άλλα τρία προσφυγικά συγκροτήματα
της δεκαετίας του 1930, αντιλαμβάνεται κανείς ότι το κτιριακό απόθεμα είναι ήδη πολύ γερασμένο και
ισχύουν τα ανωτέρω.
Άλλο λοιπόν συντελεστής παλαιότητας που σταματά στα 26 έτη και άλλο κατοικίες 70, 80, 90 και 100
ετών, τις οποίες δεν λαμβάνει καθόλου υπ’ όψιν το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, με αποτέλεσμα
4
τη δημιουργία στρεβλώσεων και αδικιών, που επιφέρουν την εγκατάλειψη και τη σταδιακή κατάρρευση
των κατοικιών αυτών.
Με βάση την Υ.Α. 57732 ΕΞ 2021 οι αντικειμενικές αξίες καθώς και οι μεταβολές από τον προηγούμενο
υπολογισμό , διαμορφώνονται ως εξής:
Δ.Ε. ΝΙΚΑΙΑΣ
ΚΥΚΛΙΚΗ ΖΩΝΗ ΑΝΤ. ΤΙΜΗ 2022 ΑΝΤ. ΤΙΜΗ 2018 ΔΙΑΦΟΡΑ ΠΟΣΟΣΤΟ
Β 1400 1200 200 16,67%
Δ 1350 950 400 42,10%
Ε 1300 950 350 36,84%
Ζ 1300 900 400 44,44%
Θ 1350 950 400 42,10%
Ι 1100 900 200 22,22%
ΙΑ 1250 850 400 47,06%
ΙΒ 1250 950 300 31,58%
ΙΓ 1250 900 350 38,89%
ΙΔ 1400 900 500 55,56%
Δ.Ε. ΑΓ. Ι. ΡΕΝΤΗΣ
Β 1250 950 300 31,58%
Δ 1150 800 350 43,75%
Ε 850 750 100 13,33%
Ι 850 750 100 13,33%
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από την 1η
Ιανουαρίου του 2022 λόγω της κοινωνικοοικονομικής της
διάστασης δημιουργεί σύνθετες παρενέργειες και θέτει ερωτήματα που χρήζουν περαιτέρω ανάλυσης.
Είναι άξιο παρατήρησης όπως αναφέρονται στους ανωτέρω πίνακες ότι οι αυξήσεις στη μεν Νίκαια
κυμαίνονται από 16,67% μέχρι 55,56%, ενώ στο Ρέντη από 13,33% μέχρι 43,75%.
Η εξομοίωση της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων με την αγοραία τους αξία καθώς και η συσχέτιση
τους ως περιουσιακό κριτήριο με το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα προκρίνει το εύλογο συμπέρασμα
ότι ευπαθείς ομάδες, πολίτες και δημότες θα απωλέσουν:
την είσπραξη πληθώρας κοινωνικών επιδομάτων (στέγασης, αλληλεγγύης, θέρμανσης κ.ο.κ.),
το δικαίωμα ένταξης στο κοινωνικό τιμολόγιο των παρόχων του ηλεκτρικού ρεύματος
και την ελάχιστη έκπτωση κατά 50% του ΕΝΦΙΑ.
Αν συνυπολογιστεί επιπλέον:
η διαρκής πληθωριστική αύξηση τιμών ενεργειακών υπηρεσιών και καταναλωτικών προϊόντων
και η καθημερινή όχληση και εκδήλωση αρνητικών συναισθημάτων εκ μέρους των δημοτών στις
δημοτικές υπηρεσίες
τότε γίνονται αντιληπτές οι δυσμενείς συνθήκες αξιοπρεπούς διαβίωσης χιλιάδων πολιτών και των
οικογενειών τους.
Για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που αναφέρθηκαν παραπάνω προτείνουμε-εισηγούμαστε:
Την επαναφορά των αντικειμενικών αξιών σε αυτές που ίσχυαν την 31/12/2021.
Να επανεξετασθεί ο συντελεστής παλαιότητας για τις κατοικίες άνω των 50 ετών .
5
μετά από σχετική συζήτηση το Δημοτικό Συμβούλιο
ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ ΟΜΟΦΩΝΑ
Εισηγείται την μείωση των τιμών των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων του Δήμου Νίκαιας –
Αγ. Ι. Ρέντη και την επαναφορά τους σε αυτές που ίσχυαν την 31/12/2021 καθώς και την
επανεξέταση του συντελεστή παλαιότητας για τις κατοικίες άνω των 50 ετών .
